Eftersom konjunkturer har en stor inverkan på oss som handlar med fastigheter har jag spendera
t mycket tid på att studera ekonomisk historia.
Jag är övertygad om att kunskap i ämnet gör det lättare att förstå vart vi är idag och också vart vi är på väg.
Den epok jag finner mest spektakulär är tveklöst det fullkomligt galna 80-talet med storspelare som Carl-Erik Björkegren, Hans Thulin och Lars Gullstedt.
En start på hela cirkusen kom i samband med att Socialdemokraternas återtåg till makten efter valet 1982. Den då nya finansministern Kjell-Olof Feldt bestämde sig för att genomföra en offensiv devalverig vilket gjorde kronan och då också svenska produkter 16% billigare i utlandet.
Resultatet blev som väntat en ökad export. Det i samband med stor tillväxt runt om i världen satte riktigt bra fart på ekonomin här hemma där börserna snart började rusa.
1982 ökade börsen med 35%. Året efter 65%. Innan årtiondet var över hade börsen lyft med mer än 1000%!
Så till fastigheterna. Där hände nämligen en hel del på den fronten också. Till en början gick det ganska lugnt eftersom där fanns valutakontroller och ransonerad utlåning som gjorde det svårt att låna upp existerande fastigheter. Man hade löst det så då den svenska kronan var knuten till den tyska D-Marken och Riksbankens styrränta bestämdes av detta. Det gjorde räntan för låg i förhållande till den inflation vi hade i Sverige efter devalveringen vi nämnde tidigare.
Det här systemet höll sig dock inte särskilt länge. Eftersom priserna på fastigheter kröp uppåt började man låna pengar utomlands för att göra investeringar.
I och med att man kunde låna pengarna utomlands tyckte man kreditregleringarna spelat ut sin roll så 1985 togs de bort. Där fanns nu oändligt tillgång på kapital och fastighetspriserna började rusa.
En inflation på närmare 7% och generösa ränteavdrag gjorde det väldigt förmånligt att låna. Till de som ville bygga hjälpte dessutom staten till med stora räntesubventioner.
Många svenska affärsmän byggde nu fullkomligt galna förmögenheter på väldigt kort tid.
En av de mest kända individerna från den här tiden är Carl-Erik Björkegren. Denna mytomspunna man byggde på bara ett par år upp en förmögenhet på mer än 2,5 miljarder kronor.
Privat levde han ett av Sveriges mest spektakulära lyxliv. Med en enorm konstsamling värderad till mer än 500 miljoner behövde han en stor bostad för att få plats med allt. Lösningen blev att köpa och flytta in i det Wennergrenska Palatset i diplomatstaden i Stockholm.
Så har vi Lars Gullstedt. En finlandssvensk fastighetsmiljardär med smeknamnet “Fastighetskungen”.
Utan startkapital byggde han upp ett enormt fastighetsimperium med stora byggprojekt i både Sverige och USA. Bland annat en skyskrapa på 54 våningar i Atlanta och 24 våningar höga GLG center utmed E4an mot Arlanda.
Även Lars levde ett behagligt lyxliv med många berömda vänner. Han hade bland annat kungaparet som gäster på sin Yacht Lady Colette.
Sin bostad byggde han längst upp i GLG center. En våning på 600 kvadratmeter.
Det finns många fler än dessa två som alla förtjänar en lång artikel, men jag antar det blir lite mustigt att läsa igenom, så här kommer lite “name dropping” för er som vill Googla:
Erik Penser, Hans Thulin, Gustaf Douglas, Thomas Fischer, Wictor Forss, Reinhold Gustavsson, Lars-Erik Lundberg, Sten Mörtstedt, Bo Sandell, Robert Weil m.fl.
En ekonomi som den under 80-talet är givetvis ohållbar. Inte helt oväntat slutade allt med en stor krasch och den tunga 90-talskrisen. På bara ett par år gick över 2 000 fastighetsbolag i konkurs. Deras stora förluster gjorde flera långivare bankrutta och staten fick gå in med 65 miljarder i bankstöd.
Carl-Erik Björkegren hade en alldeles för stor belåning på sina tillgångar och gick i personlig konkurs 1991 med skulder på 1,3 miljarder kronor. Tre år senare försvann han spårlöst. Ingen vet riktigt vad som hänt och han dödsförklarades 2005.
Även Lars Gullstedt sätts i konkurs och får för att han övervärderat fastigheter böta 4000 kronor. Det känns givetvis ganska ringa, men där är mer. Två banker kräver honom också på 1 miljard vardera…
Hela 90-talet blev tungt. Arbetslösheten ökade väldigt kraftigt och höga räntor gjorde det dyrt för alla som hade lån. Detta fick jag själv erfara då mina föräldrar köpt en stor gård och under min uppväxt hade stora räntekostnader. De fick jobba hårt och vi levde sparsamt. Idag har de dock dessa tuffa år att tacka för sin relativt stora förmögenhet.
Där växte också fram många nya bolag ur ruinerna efter kraschen. Ett av mina absoluta favoriter är fastighetsbolaget Balder som startades av den då bara 24 år gamla Erik Selin.
Som ni säkert lagt märke till lär vi oss inte mycket av de ekonomiska uppgångar och fall som förekommit med jämna mellanrum de senaste 200 åren. Så de kommer fortsätta. För oss som investerare och affärsmän är det väldigt förmånligt eftersom vi kan använda det till vår fördel. Vi måste bara vara medvetna om att det förekommer och sedan lära och anpassa oss.
(källor: wikipedia, aftonbladet, dagens industri, sveriges radio, privata affärer, fokus, byggindustrin)
